Statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) : 12 000 € d'amortissement annuel, le nouveau Pinel ?

Avec la fin du Pinel, l'investissement locatif neuf cherchait son nouveau pilier fiscal. C'est désormais chose faite : la loi de finances 2026, dite « loi Jeanbrun », instaure un statut du bailleur privé applicable depuis le 21 février 2026.

En bref : Amortissement fiscal jusqu'à 5 % par an sur 20 ans (assiette = 80 % de la valeur du bien), plafonds de 8 000 à 12 000 € selon le type de location, engagement de 9 ans, exclusion d'IFI. Pas de zonage géographique.

Le cadre légal

Le dispositif est issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au JO le 20 février 2026. Il s'applique pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

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Le mécanisme d'amortissement

• Assiette : 80 % de la valeur du bien (hors terrain)
• Taux d'amortissement : jusqu'à 5 % par an
• Durée : 20 ans maximum
• Engagement de location : 9 ans minimum

L'amortissement vient en déduction des revenus fonciers, créant potentiellement un déficit foncier reportable sur 10 ans contre les revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an).

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Les trois plafonds annuels

Le plafond d'amortissement déductible varie selon le type de location :

• Location intermédiaire : 8 000 €/an
• Location sociale : 10 000 €/an
• Location très sociale : 12 000 €/an

Plus le loyer est encadré bas (et donc social), plus l'avantage fiscal est élevé.

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Les avantages par rapport au Pinel

• Pas de zonage géographique : tous les territoires éligibles (vs zones A/B1 pour le Pinel)
• Amortissement vs réduction d'impôt : mécanisme proche du LMNP, plus puissant pour les hauts revenus
• Exclusion IFI : les biens loués en longue durée sortent de l'assiette IFI
• Pas de plafonnement TMI dépendant : avantage qui ne se dilue pas avec la TMI

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Les points de vigilance

Au 23 avril 2026, le BOFiP n'a pas encore été publié et certains décrets d'application sont en attente. Plusieurs points pratiques restent à clarifier :

• Modalités de calcul exact de l'amortissement
• Conditions précises de la location très sociale
• Articulation avec le LMNP existant

Notre conseil : Le dispositif est prometteur, mais l'absence de doctrine fiscale stabilisée impose la prudence. Avant toute signature, attendez la publication du BOFiP ou consultez un fiscaliste pour valider l'éligibilité de votre projet. Pour les profils à TMI 41 % ou 45 %, l'effet de levier peut être considérable. Notre page fiscalité sera mise à jour dès la publication des textes définitifs.